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回赎未定期限的出典房屋纠纷案

时间:2018-07-24 来源:金牌律师网

原告:徐X。

原告:方A、方B、方C、方D、方E、方F,均系徐X之子女。

被告:李X。

被告:李N(李X之弟)、李M(李X之姐)。

座落于济南市道德三里X号院内砖瓦平方南屋4间、西屋2间,房主为徐X之夫方X(1988年病故)。1950年11月13日,方X与被告之父老李(1961年病故)订立循环借据,由方X将上述房屋借给老李居住3年,老李借给方X次等小麦1300斤。1952年10月13日,双方将所借之房改订为典当实契,典价为小麦1300斤,折合当时旧币1326000元。同年11月24日,经济南市人民政府房地产管理局颁发了正式典当契约,为无期限典当。1958年私房改造时,上述出典房屋作为方X自留房保留,未予改造,方X其余房产纳入改造。文革期间,当地房管部门曾发出公告,自1966年起停办房屋回赎手续,直至1984年。1980年,出典人曾向被告之母朱立亭提出过回赎,因朱立亭称无腾房条件,回赎未成。

1988年1月,原告一方向济南市槐荫区人民法院起诉,称,在老李在世时就曾多次要求回赎未成。老李去世后,也曾向被告要求回赎未成。现向被告要求回赎,被被告以承典之房已超过30年回赎期为理由拒绝。故起诉要求回赎房屋。

被告一方辩称,原告所诉之房,是于1948年初出典于其父的,典期3年。期满后多次要求方X回赎,但其未回赎。我家居住此房期间,多次进行了修缮,费用达16320余元。原告现要求回赎,已超过了回赎时效,故应视为绝卖。

槐荫区人民法院经审理查明:双方争议之房,确系1950年11月13日用借钱、借房形式借于被告,后于1952年10月13日改为典当实契,并于同年11月24日经当地政府颁发了典契,为无期限典当。被告在居住期间,对该房作过修缮,并添置了自来水及照明设施,经房管部门勘估,应作价693.80元。

该院认为:双方争议之房,确系1952年10月出典,并为无期限典当。现原告主张回赎,应予支持。被告认为系有期限典当,已过回赎时效,证据不足,不予支持。被告居住期间,曾对该房进行了修缮,增添了水、电设施,原告应给予合理补偿。依据国家有关民事政策,于1989年12月16日判决:

一、自本判决发生法律效力之日起一个月内,原告退还被告典金806元(按1300斤小麦现时价计),补偿被告修房及增添水电设施费用693.80元,赎回出典的6间房屋。被告在上述期限内腾房,并拆除在该院搭建之简易伙房,逾期不拆,由原告拆除,以料抵工。被告在该院所植石榴树一棵,由被告移走,或申请有关部门伐除。

二、其他互不追究。

宣判后,被告一方不服,以应认定1950年的文书是有期限典当及在居住期间共花维修费16000元为理由,上诉于济南市中级人民法院。

二审法院经审理认为:双方争议之房产,于1952年11月经政府办理了典当契约,系无期限典当关系。被上诉一方现主张回赎,应予准许。上诉一方辩称系有期典当,证据不足,不予认定。上诉一方还称被上诉一方回赎房屋已过时效,理由不足;上诉一方称维修房屋、增添设施费用16000元,亦无证据,均不予支持。但对于上诉一方的维修和增添设施,被上诉一方应给予合理补偿。原审判决认定事实及适用法律并无不当,应予维持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》第一百五十一条第一款第(一)项之规定,于1990年9月9日判决:

驳回上诉,维持原判。

李X、李N李M仍不服二审判决,以双方典当关系应认定为有期典当,出典人曾表示过放弃回赎,出典人在1980年没有提出过回赎要求,起诉时已超过回赎时效为理由,向山东省高级人民法院申请再审。

山东省高级人民法院经对申请人的再审申请进行审查和对该案进行复查,认为:原审法院判决认定事实和适用法律是正确的。1950年11月13日,方X将其6间房借于老李居住,同时,老李借给方X次等小麦1300斤,借期3年,立有借粮、借房文书为证。因此,申请人所称订立的是有期典当文书,与事实不符。1952年10月13日,方、李2人将借房关系改为典当房屋关系,借粮折算为典价旧币1326000元人民币,立有无期限典当实契为证。同年11月24日由政府颁发了正式无期限房屋典当契约,证据确凿。申请人诉称应按有期典当处理,理由不足,不予采纳。申请人所诉对方曾放弃回赎,查无实据。即使是对方表示放弃回赎,也应以双方到政府主管部门办理房屋过户手续,方为有效。至于1980年对方提出回赎一事,二审法院查有证据。对此,即使1980年出典人没有向申请人之母提出过回赎房屋要求,出典人起诉之时也没有超过回赎时效。综上所述,申请人对本案的再审申请,不符合法律规定的再审条件,原判决应予维持。据此,山东省高级人民法院于1993年10月26日向申请再审人发出了驳回再审申请通知书。

案例点评

处理本案的关键,在于把握处理房屋无期限典当关系的法律政策界限。

对于房屋典当关系,民法通则上没有明文法律规定,但最高人民法院对如何认定和处理房屋典当关系,多次制定过政策界限。因此,在法无明文规定的情况下,处理房屋典当关系,主要应适用最高人民法院的有关规定。

本案房屋典当关系,是由借粮、借房关系改变而来的。因此,在原法律关系改变为房屋典当关系时,原约定的条件对新的法律关系就无约束力,应按新的约定条件来确定新的法律关系双方当事人的权利义务。本案订立房屋典当关系的当事人在典当契约中,没有约定典当期限,因此,该典当关系应从当事人的约定为无期限典当关系,并且此意思表示又经政府办理的正式典当契约加以确认,无期限典当性质应为成立,具有不可推翻性。

对于无期限房屋典当关系如何处理,最高人民法院1984年9月8日(84)法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第2款规定:“典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的,原则上应视为绝卖。”此规定对无期限房屋典当关系实际上规定了期限。即对当事人在典当契约中未约定典期的,自房屋出典之日起,出典人随时可要求回赎;但出典人在超过30年才要求回赎的,因超过了30年的回赎期,其回赎请求不成立,出典的房屋应视为绝卖,归承典人所有。按照此规定,本案的回赎期限,以1952年11月24日政府颁发正式房屋典当契约为准,出典人应在1982年11月23日以前回赎,否则,应按视为绝卖处理。

但是,本案在30年期满之前,出典人于1980年曾向承典人主张过回赎,当时由于承典一方无腾房条件,而未能回赎。1988年出典人向法院起诉要求回赎,此时,距1952年出典该房已超过30年的期限,是否已逾回赎时效呢?最高人民法院1986年5月27日〔1986〕民他字第4号《关于典当房屋回赎中几个有关问题的批复》第四个问题规定:在出典人有权行使回赎权期间,出典人已提出回赎要求,“由于承典人的原因而逾期未能回赎”的,“应自出典人提出回赎之日起重新计算回赎时效”。此规定是对已经过的期间按时效中断处理,即已经过的时效期间不予计算,而从中断之日起,按原应适用的时效期间重新计算时效。这样,本案出典人在1988年向法院起诉,未超过回赎时效,其回赎请求,应予支持。

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