您好,欢迎来到金牌律师网! 推广咨询电话:400-100-6375

金牌律师网,特别公告!

为了提升公司客户的服务质量,享受更优质的服务,公司特设立服务监督部,欢迎合作律师来电指导工作.

总经理服务监督电话:18559301258 工作时间:上午9:00-12:00 下午14:00-18:00

省份/地区
城市
区域
搜索

本案中王某的请求能否得到支持?

时间:2013-11-12 来源:金牌律师网

此案在审理过程中,对于王某的前一项请求,大家均能达成一致意见:刘某在出售诉争房屋时没有依法履行通知义务,侵害了房屋承租人的优先购买权,故应确认刘某与周某间的房屋买卖合同无效。

但对于王某的后一项请求能否得到支持,形成两种观点:一种观点认为,既然优先购买权是一种附条件的形成权,只要条件相同,优先购买权人的单方意思表示,就能使优先购买权人与出卖人形成出卖人与第三人同等条件为内容的契约。如果优先购买权人起诉确认出卖人与第三人的买卖合同无效,然后再起诉以同等价格买受标的物,不仅增加诉累,浪费有限的司法资源,而且不能有效地保护优先购买权人的利益,甚至使优先购买权制度形同虚设,不能发挥优先购买权制度的功能。如果出租人以各种理由以收回房屋不卖为由,或者等承租届满后再出售房屋,这时承租人的优先购买权就形同虚设,也难以实现。因此,必须赋予优先购买权人在请求法院确认被告与第三人房屋买卖合同无效的同时,请求被告以同等价格将该房屋出售给原告。故,在本案中,对于原告王某的该项请求,法院应予支持。

另一种观点认为,对于王某的该项请求,法院不应当支持。理由如下:一、如果对王某的该项请求予以支持,则侵害了房主刘某的所有权。虽然受到承租人优先购买权制度的制约,但房屋所有权仍归房主刘某。在刘某出售房屋前,其只要按照法律规定履行了通知义务,仍享有自主出售房屋的权利。法院无权判令其直接将房屋出卖给谁。从另一层面上分析,如果对该请求予以支持,则剥夺了其他购买权人的竞价购买权;二、没有法律依据。承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买房屋的权利。而最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出售房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》再次确认了承租人的优先购买权,而只是将“三个月”改为“合理期限”。综观两部法律,均未规定法院可直接判令房主将房屋按指定价格出卖给承租人,优先购买权毕竟不等同于直接购买权;三、该项请求如果给予支持,则违背了民法、合同法的意思自治、平等自愿原则,因为买卖合同只能由当事人自主协商签订,法院无权判决强制双方签订买卖合同。

笔者同意后一种观点,笔者认为,本案中,在判决刘某与周某房屋买卖合同无效的同时,应确认王某在同等条件下对诉争房屋享有优先购买权,驳回王某的后一项诉讼请求。

文章来源:http://www.jsfy.gov.cn/llyj/gdjc/2013/10/11163404943.html

案例点评

此案在审理过程中,对于王某的前一项请求,大家均能达成一致意见:刘某在出售诉争房屋时没有依法履行通知义务,侵害了房屋承租人的优先购买权,故应确认刘某与周某间的房屋买卖合同无效。

但对于王某的后一项请求能否得到支持,形成两种观点:一种观点认为,既然优先购买权是一种附条件的形成权,只要条件相同,优先购买权人的单方意思表示,就能使优先购买权人与出卖人形成出卖人与第三人同等条件为内容的契约。如果优先购买权人起诉确认出卖人与第三人的买卖合同无效,然后再起诉以同等价格买受标的物,不仅增加诉累,浪费有限的司法资源,而且不能有效地保护优先购买权人的利益,甚至使优先购买权制度形同虚设,不能发挥优先购买权制度的功能。如果出租人以各种理由以收回房屋不卖为由,或者等承租届满后再出售房屋,这时承租人的优先购买权就形同虚设,也难以实现。因此,必须赋予优先购买权人在请求法院确认被告与第三人房屋买卖合同无效的同时,请求被告以同等价格将该房屋出售给原告。故,在本案中,对于原告王某的该项请求,法院应予支持。

另一种观点认为,对于王某的该项请求,法院不应当支持。理由如下:一、如果对王某的该项请求予以支持,则侵害了房主刘某的所有权。虽然受到承租人优先购买权制度的制约,但房屋所有权仍归房主刘某。在刘某出售房屋前,其只要按照法律规定履行了通知义务,仍享有自主出售房屋的权利。法院无权判令其直接将房屋出卖给谁。从另一层面上分析,如果对该请求予以支持,则剥夺了其他购买权人的竞价购买权;二、没有法律依据。承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买房屋的权利。而最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出售房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》再次确认了承租人的优先购买权,而只是将“三个月”改为“合理期限”。综观两部法律,均未规定法院可直接判令房主将房屋按指定价格出卖给承租人,优先购买权毕竟不等同于直接购买权;三、该项请求如果给予支持,则违背了民法、合同法的意思自治、平等自愿原则,因为买卖合同只能由当事人自主协商签订,法院无权判决强制双方签订买卖合同。

笔者同意后一种观点,笔者认为,本案中,在判决刘某与周某房屋买卖合同无效的同时,应确认王某在同等条件下对诉争房屋享有优先购买权,驳回王某的后一项诉讼请求。

文章来源:http://www.jsfy.gov.cn/llyj/gdjc/2013/10/11163404943.html

上一篇
下一篇

全国优秀律师推荐

在线咨询 回到顶部

会员登录还没有账号?立即注册

忘记密码?

使用第三方账号直接登录

关闭 立即咨询