民法典新增居住权制度，对二手房交易与房屋执行产生实质影响。
一、居住权的设立
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，并应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
二、主要特征
居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
三、对交易的影响
二手房买卖中，如果房屋已设立居住权，买受人可能面临无法实际入住的风险。在强制执行中，已登记的居住权也可能影响房屋的处置与交付。
四、实务提示
购房前应当查询不动产登记信息，确认是否存在居住权登记；为保障老年人居住安排而设立居住权的，应当及时办理登记，避免仅凭协议无法对抗第三人。
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